Пока на окраинах городов строятся «человейники», жители которых по несколько часов добираются до работы или учебы, изнывая в пробках и тесных маршрутках, в центральных районах городов пустуют километры ценнейшей земли. Речь идет о так называемом ржавом или сером поясе городов — территориях полузаброшенных заводов.
Какие есть подходы к реновации промзон? Какой может быть новая жизнь этих территорий? Что останавливает редевелопмент в России? Рассмотрим тенденции и яркие примеры из разных городов страны.
Груз прошлого или золотая жила?
В начале промышленной революции в Российской Империи производства открывались там, где было удобно. Иногда их строили прямо в центре города, по соседству с дворцами, соборами и общественными зданиями, иногда — на окраине. Города росли, и недавняя периферия вместе с промзонами переставала быть окраиной. В 1930-е индустриализация шла взрывными темпами. Территории за жилыми районами застраивались заводами. Конечно, не всегда пояс это кольцо. Иногда это несколько больших промышленных районов, или разрозненная мозаика. Важно, что постепенно город разрастался и выплескивался за территории заводов, и новые районы оказывались оторваны от центральных промышленными зонами. Десятилетия и даже столетия в промзонах кипела работа. К ним шли собственные ветки железных дорог, рядом с ними строились рабочие поселки и различная инфраструктура для рабочих, со всего города к ним тянулись маршруты общественного транспорта.
Но времена изменились.
Многие заводы не смогли адаптироваться к переменам и разорились, другие вынесли вредное производство за пределы города, третьи — перепрофилировались, четвертые отпримизировали свою работу с помощью новых технологий, и теперь занимают только небольшую часть от площади огромных цехов.
Тысячи гектар драгоценной городской земли находятся в плачевном состоянии — замусоренные, загрязненные, опустевшие. Они не только разрывают городскую ткань, но и создают опасную и маргинализированную атмосферу.
Площади этих промзон впечатляют. Так, например, в Москве их территория занимает 20 тыс. га, или около 17 % территории старой Москвы. При этом 60 % крупных и средних производств в Москве не функционируют либо работают не на полную мощность. Доля промзон от центральной части Санкт-Петербурга — 30-35%
От включения этих территорий в городскую жизнь выиграют и девелоперы, которые получат землю в центре, и город, который избавится от депрессивных зон, станет более компактным и экологичным, и жители, получившие жилье и новые точки притяжения. Часть промзон может стать индустриальными кластерами, где могут развиваться высокотехнологичные производства, не несущие опасности для жителей вокруг.
Казалось бы, промзоны — настоящая золотая жила. Но не все так просто.
В последнее десятилетие редевелопмент промзон довольно активно развивается в Москве и Петербурге, где земля в центре самая дорогая, и застройщики и власти могут себе позволить рекультивацию загрязненных и застроенных цехами промок. А в регионах доля редевелопмента остается низкой и составляет чуть выше 2% от общего числа проектов. Девелоперам по-прежнему легче строить районы на окраинах или даже застраивать ценные природные ландшафты, чем перестраивать промзоны. Чтобы редевелопмент получил действительно значимый масштаб, нужна политическая воля, запрос общества и инвестиции.
Подходы к редевелопменту
Есть несколько подходов к использованию промзон. Чаще всего здания просто сносятся, земля очищается и строятся новые жилые районы, торговые центры, офисы.
Вот, например, как изменился за последние пять лет полуостров, занятый промышленной зоной завода ЗИЛ в Москве.
На месте завода уже построено и продолжают строиться сотни тысяч квадратных метров жилья. На 620 гектарах будут жить более 80 тысяч человек.
Другой подход — максимальное сохранение наследия промышленной архитектуры. Он часто применяется, когда строения имеют охранный статус. Здания ремонтируются и приводятся в порядок, сохраняя свои основные черты.
А иногда выбирают промежуточный вариант — даже при значительной перестройке архитекторы и планировщики стараются сохранить часть архитектурного наследия и передать историю места в деталях и планировке.
Во что переделывают промзоны в России?
Москва: ЖК и ДК вместо мебели и приборов
Локация: https://yandex.com.ge/maps/-/CDwTNU93
Объект: завод «Рассвет»
Основной краснокирпичный корпус фабрики был построен в 1902 году по проекту Романа Клейна, того самого, который спроектировал здание ЦУМа. В корпусе, немного напоминающем крепость, изготавливалась мебель и предметы обстановки. Фабрика отличалась просторными цехами с большими окнами и украшенными готическими элементами фасадами.
В советское время завод был национализирован, перешел с мебели на деревянные винты и лыжи для самолетов, затем на металлоконструкции для самолетов, а после приборостроение и машиностроение. Главный корпус перестроили и вокруг него вырос целый квартал поздних корпусов советской постройки.
После того, как завод почти прекратил свое существование, часть советских корпусов была выкуплена девелоперской компанией. Первым в апартаменты был переделан корпус 3.34. Этот панельный бетонный корпус был построен в конце XX века и диссонировал с историческими постройками. Теперь он полностью преобразился, и стал не только подходить под жилую функцию, но и стал лучше вписываться в окружение из исторических кирпичных зданий.
Проект оказался коммерчески успешным, и это позволило продолжить развивать квартал «Рассвет». Следующими в жилье были преобразованы невысокие технические корпуса. Затем были выкуплены и остальные корпуса фабрики.
Сейчас на территории реконструировано много зданий, работают рестораны, магазины, офисы, фитнес-центры и ДК Рассвет — современная площадка для культурных и образовательных мероприятий.
Самара: креативный кластер на станкозаводе
Локация: https://yandex.com.ge/maps/-/CDwTnBY9
Объект: Средневолжский станкостроительный завод
Арт-пространства — один из первых способов преобразования промзон, пришедший в Россию. И это неудивительно. Такое преобразование требует не так много финансовых вложений, большие пространства хорошо подходят для залов и галерей, а элементы добавляют шарма. Сегодня трудно представить себе Москву без «Винзавода», «Артплея», а Питер — без «Этажей». Но похожие проекты стали создаваться и в регионах.
Пример — совсем молодое пространство в Самаре.
Производство станкостроительного завода давно переехало в другое место, и здания на улице Куйбышева — в самом центре города возле набережной — пустовали.
История завода началась в 1873 году. Было построено первое здание завода, где в механических мастерских делали плуги, сеялки, косилки, паровые молотилки, мельничное оборудование. Вскоре завод поменял профиль, и на нем стали строить суда. В советское время, после переоборудования и расширения, на заводе выпускали станки.
В 2022 году вторую жизнь территории дал новый креативный кластер. Теперь «Станкозавод» — место отдыха, образования и встреч творческих людей.
Там размещаются бары, кафе, офисы, студии, мастерские, магазины, фотостудии и шоу-румы.
Подъемные устройства для погрузки станков превратили в арт-объект. Такие детали придают уникальность дизайну пространства.
Москва: Газгольдеры-офисы
Локация: https://yandex.com.ge/maps/-/CDwojAjL
Объект: Газгольдеры — башни для хранения и распределения газа.
Необычные постройки сложнее переделывать под новое использование, но зато они сразу запоминаются и украшают город.
В 1865 году в Москве на Нижнем Сусальном переулке начали строить газовый завод. Газ тогда использовали в основном для освещения города и производили пережиганием угля, а не поставляли газопроводом. Благодаря заводу в 1868 году в Москве было установлено почти 10000 газовых фонарей.
Газгольдеры — башни диаметром 40 метров и высотой 20 метров — самые старые из сохранившихся построек завода.
Времена менялись, и вместе с ними — специализация завода. После Второй мировой войны основной его функцией стало производство тугоплавких газовых горелок, а в 1990-х — арматуры для трубопроводов. В 2002 году производство было остановлено, а площади бывшего завода сдавали в аренду. Начались первые ремонты и попытки благоустройства территории. А в 2010-е после масштабной реконструкции завод стал бизнес-кварталом Арма, название идет от производимой здесь арматуры.
Газгольдеры переделаны в офисы, а еще в них нашли место рестораны и клубы, в том числе культовые.
Детали промышленной архитектуры добавляют особую эстетику району. Кажется, что попадаешь в Лондон времен промышленной революции.
Газгольдеры во всем мире стали заметными памятниками промышленной архитектуры. Например, эти газгольдеры в Лондоне, возле знаменитого вокзала Кинг-кросс, стали жилыми домами.
Сысерть: энтузиазм вместо вложений
Локация: https://yandex.com.ge/maps/-/CDw1iZNr
Объект: Сысертский чугуноплавильный завод
Не всегда реновация промзон — масштабный и дорогостоящий проект. Иногда идея, виденье и энтузиазм жителей важнее инвестиций.
Сысерть — самый маленький город из нашей подборки. Он расположен к югу от Екатеринбурга, и его население — всего 20000 человек.
В 1732 году под Екатеринбургом основали завод Турчаниновых — Соломирских. На заводе выплавляли чугун, производили пушки, ядра и якоря. В 1917 году предприятие было национализировано, и постепенно металлургическое производство практически прекратилось. В 1942 года на базе Сысертского завода был создан Уральский завод гидромашин. В 90-ые предприятие пришло в упадок и 30 лет было заброшено.
Сохранившиеся постройки доменного цеха с эстакадой и заводская плотина с подпорной стенкой являются памятниками культурного наследия.
Вероятно, не смотря на это, завод так бы и остался заброшенным, и продолжал бы рассыпаться, если бы команда энтузиастов-архитекторов не решила подумать над его будущим. Они пообщались с жителями и властью, изучили контекст и историю места и создали концепцию создания креативного кластера. По подсчетам оказалось, что восстановление стоит два миллиарда рублей. Таких денег у команды не было, но их это не остановило. Они решили действовать тактически. Прямо среди полуразрушенных цехов прошел первый фестиваль «Лето на Заводе». Вместе с волонтерами территория была очищена от мусора, создана летняя инфраструктура.
Сначала кластер работал только летом — каждый сезон проходили десятки культурных событий и фестиваль «Лето на Заводе».
А затем на Заводе появилась первая всесезонная инфраструктура. Работает коворкинг, кафе, магазины, лектории и многое другое.
Всего за несколько лет Сысерть превратилась в место, куда съезжаются со всей России туристы и художники.
Тула: возвращение набережной людям
Локация: https://yandex.com.ge/maps/-/CDw1IUZR
Объект: промышленные территории, склады, железная дорога
На месте промышленных построек могут быть не только жилье, офисы и арткластеры, но даже парки.
Казанская набережная в городе Тула проходит по левому берегу реки Упы. До революции на набережную выходили жилые дома и хозяйственные постройки. Вероятно, набережная не была благоустроенной, но все же жизнь на ней кипела — по ней ходили пешеходы и проезжал транспорт, велась торговля, в реке стирали и набирали воду.
Но затем все изменилось. В 1924 г. по набережной были проложены рельсы для подвоза угля к расположенной в кремле электростанции. Затем Тульский Оружейный завод стал использовать берег для своих нужд, и в советский период набережная была закрыта для горожан. На ней располагались постройки завода, железная дорога и различный промышленный мусор.
Лишь в 2017 году удачно легли карты — Оружейный завод стал избавляться от ненужных территорий, а городские власти хотели перемен. Завод очистил набережную на площади 5,8 гектаров, вывел все производственные мощности, удалил около 40 построек. И уже в 2018 году набережную превратили в парк с множеством интересных объектов и мест притяжения.
Сейчас набережная — важнейшее место для туристов и туляков.
Здесь расположены кафе, галереи, детские площадки, беседки, пешеходные мосты, сцены и многое другое.
Интересно, что для создания парка необязательно полностью сносить промышленные объекты.
Например, уникальный ландшафтный парк Дуйсбург-Норд в Германии создан на месте закрывшегося металлургического завода. Промышленные объекты стали его особенностью и использованы для создания аттракционов, сцен, детских площадок, дорожек и других архитектурных элементов.
Редевелопмент в России постепенно наращивает темпы. Новые территории планируются к застройке в Москве, столица лидирует по преобразованию промзон. Но особенно интересны проекты в регионах.
В Казани стартует редевелопмент промзоны в районе ул. Кулагина — когда-то левый берег озера Кабан был популярной зоной отдыха горожан, но в 1930-е годы это место заняли промышленные объекты. Планируется реновация промзоны у речпорта.
В Новосибирске на месте бывшей промзоны создают экопространство «Органика».
В Екатеринбурге приняли документ, который поможет застройщикам осваивать промышленные территории, и выбрали две первые площадки, где промышленные застройку сменят жилые дома.
А вот Санкт-Петербург кардинально сменил курс. В последние годы в северной столице на месте старых заводов и фабрик активно росли новостройки и бизнес-центры, появлялись общественные пространства. Но по мнению властей ситуация изменилась, и теперь нужно развивать производство. Большинство заявок на перевод земельных участков в промзонах под жилую застройку отклонили. Решение вызвало много критики, ведь речь о морально и физически устаревших зданиях, которые не подходят для развития современного производства.
Смогут ли города использовать потенциал бывших индустриальных территорий? Пока не понятно. Это зависит от того, будет ли проводиться политика, направленная на развитие промышленных территорий и создание комфортных компактных городов. Или же все будет пущено на самотек, и застройщики будут гнаться за быстрыми деньгами, строя жилье на окраинах и не думая о том, как город будет функционировать в будущем. В таком случае проекты редевелопмента в регионах так и останутся единичными проектами.
Пока трудно сказать, какое будущее ждет многочисленные полузаброшенные промзоны. Но хочется верить, что интересное.
Автор: Екатерина Радчикова
