Покупка жилья в историческом доме Москвы всегда считалась признаком большого достатка. Люди, приобретающие квартиру в центре, будто получают весь город — с его традициями, комфортом и близостью к любой точке — сразу, в этом смысле цена жилья, конечно, остается оглушающей, но становится чуть более осязаемой.
По данным ЦИАН, сегодня на вторичном рынке Москвы предлагается около 1000 квартир в домах, построенных до 1917 года. 20% этого объема представлено в зданиях, возведенных еще в XIX веке. Больше всего квартир предлагается в домах, построенных в 1911–1917 годах – 46,4%. Подавляющее большинство квартир в дореволюционных домах расположены в Центральном административном округе.
Большая часть ценовых характеристик дореволюционного жилья относится к элитному сегменту. Конечно, это обусловлено премиальным расположением в центре Москвы. По оценке экспертов ЦИАН, 45,4% всего предложения в рассматриваемой категории предлагается по цене $1 млн и выше (от 58,5 млн рублей).
— Дореволюционные доходные дома конца XIX — начала XX вв. интересны современным покупателям дорогого жилья в первую очередь из-за своего расположения, — рассказывает генеральный директор агентства элитной недвижимости Troika Estate Татьяна Крючкова. — Такие дома, как правило, расположены в самом центре Москвы, внутри Садового кольца, в тихих переулках.
Однако, есть возможность своими руками открыть забитые советские фрамуги, услышать скрежет и треск старого паркета или просто на своем опыте познать функциональную задумку того или иного архитектора. Аренда «квартиры с историей» с недавних пор стала заметной и много определяющей тенденцией выбора жилья в столице. Разбираемся, почему это вдруг стало интересно, кто живет в таких домах, и как люди начали зарабатывать на этом.
Как и любой другой мегаполис, Москва – город, находящийся в постоянном развитии. С появлением новых районов и элитных жилых кварталов происходит разделение тенденций в практике съема жилья. Так, одни стремятся снять квартиру поближе к центру, но сталкиваются с повсеместной высокой стоимостью, другие руководствуются запахом свежести только что построенного жилкомплекса, но часто вынуждены жить за вдалеке от метро и центра, а третьи — самые отчаянные — стараются урвать квартиру с исторической начинкой, знакомясь с проблемами сохранности и наличия.
Несмотря на то, что историческое жилье чаще воспринимается элитным, в нашей стране подобная практика пока не прижилась. По словам главы департамента зарубежной недвижимости Moscow Sotheby’s International Realty Анны Батизи, в Москве к объектам высшего ценового сегмента относится в основном новое, технологичное, «модное» жилье, в то время как в том же Лондоне, Милане, Нью-Йорке или Париже понятие «элитный объект недвижимости» формируется, исходя из его аутентичности, исторической и культурной ценности.
В столице много арендных предложений, пожив в которых, можно прикоснуться к истории – но всегда встает вопрос о сохранности такого жилья. В большинстве случаев от квартир остается лишь оболочка, люди меняют их под себя, детали интерьера теряют свой вид и функционал, а чаще всего удаляются за ненужностью. Из-за этого качественное понимание аутентичности теряет свои ориентиры. А вопрос добросовестного отношения к наследию среди жильцов давно застрял в парадигме материальной возможности и просвещенности.
Жить в авангарде
Кажется, что основной наплыв интереса арендаторов всегда приходился на исторические дома в центре, но из-за ценовой категории интерес оставался лишь интересом. Сложносочиненная и нарочито неаккуратная архитектура брутализма — в компании с конструктивизмом — напротив оставалась в тени и совсем не ловила на себе восхищенных взглядов прохожих. Однако, сегодня в столице замечается тенденция повышенного внимания съемщиков именно к советскому и авангардному жилью.
Кроме того, конструктивистские дома — как раз-таки более доступный вариант аренды в пределах центра. В границах Третьего кольца снять однушку в конструктивистском доме можно за 40–50 000 руб.
Есть два основных типа авангардного жилья. Первый — кооперативные дома — точечная застройка 1920-30-х, они как раз стоят в историческом окружении, часто внутри квартала или на небольших тихих улицах, концентрируясь ближе к центру. Сравнивая по цене доходный и авангардный дома в районе Чистых Прудов, поселиться в последнем будет на 50% дешевле. Например, квартиру можно снять в домах Общества политкаторжан и кооператива «Медсантруд» в районе Покровки.
Второй тип — и все-таки из-за цен более популярный —жилмассивы или рабочие посёлки. Это наиболее доступный вариант, но там необходимо внимательно оценивать каждый дом в отдельности. Это Усачёвка, Шаболовка, Сущёвский и Шмитовский проезд — жилье в этих районах часто в хорошем состоянии, в то время как некоторые дома в Богородском, Дангауэровке или на Преображенском Валу нуждаются в серьёзном ремонте: там может быть много капризных и испорченных коммуналок. Коммунальная запущенность – вообще остается одним из главных минусов рабочих посёлков.
Еще один мотив аренды жилья в советских застройках — возможность побывать в домах ранее доступных только советской элите. Например, можно заселиться в сталинские высотки. В советские времена они считались очень престижными, в них жили только представители политических кругов и тогдашнего бомонда. Но сегодня эти дома по своим внутренним характеристикам уже не дотягивают до элитных, а цена на квартиры в них не сильно выше двушек в центре.
Проблема сохранения только наружной аутентичности, конечно, преследует названные выше районы. Однако, в Москве есть жилье, которое было изменено не под жителя третьего десятилетия ХХI-го века, а под жителя 30-х годов ХХ-го.
Дом НКПС
Самостоятельно оценить идеи советских архитекторов уже несколько лет можно, арендовав жилье в доме НКПС на Новой Басманной улице. Вероятно, это поистине первый в России опыт профессиональной реставрации жилого интерьера авангарда специально для арендной сдачи.
Хозяева — Александр Дуднев и Константин Гудков — в компании с дизайнером Марией Пилипенко отремонтировали квартиру площадью 35 кв. метров в соответствии с аутентичным дизайном 30-х годов.
ВРЕЗ: В 1932 году Жилкомбинат НКПС (Наркомат путей сообщения) спроектировали и построили советские архитекторы Иван Николаев иАлексей Мешков. Здание сразу же стало одним из крупнейших жилых комплексов того времени: в нем запроектировано 511 квартир (в «Доме на Набережной» — 500 квартир).
— Поездив по Европе и побывав много где, мы решили, что жить в аутентичном жилье, когда ты турист – очень круто. В Москве этой возможности не было, мы решили сделать такую квартиру и сдавать ее через Airbnb, — рассказал совладелец квартиры Александр.
Чтобы завлечь продвинутых клиентов, хозяева искали квартиру с максимальным количеством сохранившихся деталей. Планировка оказалась почти нетронутой, сохранился также оригинальный паркет. В сотрудничестве с вологодской дизайн-студией «LESS» собственники наполнили интерьер аутентичной мебелью по проектам авангардистов, многие из которых ранее существовали только в виде концептов. Например, столы, стулья, кровати и табуреты созданы на основе моделей, участвующих в конкурсе советских дизайнеров 1932 года.
Находясь внутри квартиры, действительно ощущаешь себя жителем 30-х годов. Она отрезана от магистрали – квартиранты не слышат никакого автомобильного шума. Здесь даже из окна виднеются здания, которые были возведены в 30-е, своей брутальностью им вторит сталинская высотка на Красных Воротах, построенная в 1952 году.
Кстати, сами хозяева живут неподалеку — в Доме Обрабстроя в Басманном тупике, который оставался неизвестным и непризнанным до заселения Александра и Константина.
Там ими так же была проведена работа по восстановлению и реконструкции помещения. Кроме того, благодаря им, дом признали объектом культурного наследия (что для домов такого типа и года постройки — большая редкость), а при поддержке Центра Авангарда на Шаболовке хозяева выпустили книгу о доме, в которой подробно зафиксировали всю его историю.
Самым близким, но более масштабным примером подобного подхода к архитектурной аутентичности, совсем недавно стал восставший из пепла знаменитый памятник конструктивизма — Дом Наркомфина на Новинском бульваре, реконструкция которого завершена в этом году.
В 2004 году Всемирный фонд памятников включил дом-коммуну в список 100 памятников архитектуры, находящихся под угрозой разрушения. Здание многие годы находилось в плачевном состоянии, к реставрации объекта не могли приступить из-за множества собственников. Теперь Дом Наркомфина можно смело назвать современным элитным жилым комплексом с полным сохранением исторического экстерьера и частичным – интерьера. Квартиры в нем сейчас продаются (почти все уже распроданы), но вполне вероятно, что одну из них скоро можно будет снять и сполна оценить задумку важнейшего для советского времени архитектора Моисея Гинзбурга (интересно, что авторским надзором воссоздания дома занимался его внук Алексей).
Авангардные постройки, конечно, не всегда вызывают всеобщую теплоту. В основном там живут иностранцы и люди, которые непосредственно занимаются дизайном и архитектурой. Но если вам интересно пожить в таких домах и ощутить себя гражданином советской страны — на карте можно отыскать симпатичный вам жилой конструктивизм, а потом ловить квартиры на cian.ru (не забудьте поставить фильтр по году постройки дома: 1925—1935).
А на YouTube-канале «Архитектурные Излишества» при поддержке «Авито. Недвижимость» недавно вышел цикл роликов на тему авангардного жилья. В список попали: московские Дома на Ножках, круглые дома, сталинские высотки и дом атомщиков на Тульской.
