Жилищные кооперативы: что это такое и почему в России они — вне закона?

Жилищный (жилищно-строительный) кооператив – форма владения жилья, отличающаяся как от полноправной собственности, так и от аренды. 

Кооперативное жильё пользуется большой популярностью во многих странах Европы, но в России кооперативы почти перестали появляться. Это странно, ведь такое жильё, как правило, обходится дешевле как в себестоимости строительства, так и в коммунальном обслуживании. 

Попробуем разобраться, в чем особенность кооперативного формата жилья и почему в России в последние годы он фактически оказался вне закона. 

Берлин. Кооператив «Neues Wohnen Hellersdorf»

Кооператив — одна из форм объединения граждан. В зависимости от целей объединения кооперативы бывают жилищно-строительные (ЖСК), производственные, потребительские, гаражные, дачно-садоводческие и прочие. Потребность в объединении с целью строительства дома — привлекательная альтернатива простой покупке или аренде хотя бы потому, что кооператив позволяет будущим владельцам жилья сэкономить на прибыли, которую получает застройщик или арендодатель в традиционных сделках с недвижимостью. Иными словами, жилищный кооператив — это способ обзавестись собственным жильём, существенно сократив цепочку посредников и сэкономив на этом. 

В классическом понимании такие кооперативы являются некоммерческими проектами, то есть в их цели не входит получение прибыли. Члены кооператива не в праве сдавать свои квартиры или дома в субаренду. Одна из причин — необходимость поддержки устойчивого сообщества жильцов кооперативного дома или посёлка. В эталонных кооперативах, размер которых не может быть слишком велик, все жильцы знают друг друга и принимают управленческие решения на общих собраниях. Весь жилой фонд кооператива, а также двор и прочие коллективные пространства — их совместная собственность, а потому им не все равно, кто станет их новым соседом. Вступить в такой кооператив можно, если кандидатура заявителя будет одобрена на общем собрании.

Париж. Кооператив «La Maison des Babayagas»

Традиционная схема строительства кооперативного жилья предельно проста: члены кооператива регистрируют своё объединение, берут банковский кредит на строительство (или используют сливны собственные средства), после чего контролируют каждый этап проектирования и возведения домов. В некоторых случаях, с целью сокращения сметной стоимости, будущие жильцы собственноручно строят свои дома. В Германии и сегодня есть кооперативы, члены которых обязаны ежегодно посвятить определённое количество часов на работы по благоустройству и ремонту кооперативной собственности. 

Кооперативное жильё — нечто среднее между собственным и арендным. Каждый участник одновременно и владеет всем жилыми комплексом, и снимает свою жилую ячейку у кооператива. Членство в кооперативе, как правило, можно передавать по наследству. Чтобы вступить в существующий кооператив и занять одну из квартир, новому заявителю придётся выкупить у кооператива паи на сумму, соответствующую доле квартиры в общем жилом фонде, и заплатить членский взнос. 

Коллективность принятия управленческих решений, возможность образования устойчивого сообщества — одно из ключевых приемуществ кооператива. По сути, кооператив — это единица местного самоуправления, во многом аналогичная ТСЖ (товарищество собственников жилья) и ТОС (территориальное общественное самоуправление). 

С течением времени в разных странах кооперативы принимали различные формы, приобретали свои особенности и характерные отличия. К сожалению, кооперативная модель создания жилья, которая представляет собой одну из форм долевого строительства, нередко открывала возможности для спекуляций и мошенничества. Так, в постсоветской России подобные случаи стали происходить настолько часто, что само понятие долевого строительства стало ассоциироваться с недостроями и обманутыми пайщиками. В результате в 2018 году вместе с запретом долевого строительства (поправки в 214-ФЗ) вне закона оказались и кооперативы. 

Троицк. Корпоративный микрорайон «Солнечный»

Отныне единственно возможная форма гражданского объединения с целью возведения жилья — это так называемый жилищно-строительный кооператив с государственной поддержкой. Для реализации такого сценария жилищного строительства в России с 2016 года действует специальный закон — 161-ФЗ («О содействии развитию жилищного строительства»). Государство в ходе таких проектов бесплатно выделяет земельные участки, что удешевляет квартиры на 20–30 процентов по сравнению с рыночными. Но, увы, такая опция доступна только представителями некоторых групп населения: молодым учёным, преподавателям, военнослужащим, работникам учреждений здравоохранения, культуры, оборонно-промышленного комплекса, а также федеральным чиновникам. Другое ограничение на пути развития кооперативной культуры — сложность получения кредита для покупки паёв. Ставки по обычным потребительским кредитам, которые предлагают для этой цели банки, могут быть настолько высоки, что заставят многих молодых учёных, преподавателей и военнослужащих сделать выбор в пользу простой ипотеки.

До законодательного ограничения долевого строительства в России активно применялась гибридная схема, при которой ЖСК учреждал не коллектив граждан, желающих улучшить свои жилищные условия, а компания-застройщик, которая собирала группу пайщиков и строила жильё за их счёт. Так в российских городах появлялись жилые комплексы, многие из которых мало чем отличаются от плодов  традиционного постсоветского девелопмента — те же микрорайоны на сотни, если не тысячи, квартир. 

Есть, однако, и позитивные примеры ЖСК. Именно они служат подтверждением гипотезы о том, что если будущие собственники вовлечены в проектирование и строительство с самого начала проекта, то качество реализации оказывается выше, чем в случае, когда этим занимается компания-застройщик в рамках очередного коммерческого проекта. Эти примеры дают все основания полагать, что у кооперативного жилья есть будущее. 

Вам также может понравиться

УрбанистикаКреативные заводы

Что такое “креативный кластер” и какую роль в жизни города он играет? Разбираемся в вопросе и узнаем, почему такие кластеры могут быть очень выгодны для города, каковы основные причины создания таких мест и из чего все-таки сделан по-настоящему хороший креативный кластер.

УрбанистикаБудущее малых городов

Урбанистика ставит перед нами много вопросов, один из них: почему рано или поздно любой малый город перестает расти и начинает сжиматься? Что нужно для того, чтобы малые города и люди в них продолжали полноценно жить и развиваться?