В декабре 2020 года Госдума приняла комплекс поправок Жилищный и Гражданский кодексы, известный под народным названием закона о всероссийский реновации.
Действительно, цель нововведений – распространить практику нашумевшей московской Реновации на территорию всей страны, подготовив для этого необходимую правовую базу. Термином реновация здесь нужно пользоваться с осторожностью, поскольку официально для обозначения предлагаемых градостроительных преобразований применяется понятие КРТ – комплексное развитие территории.
Предполагается, что теперь почти в любом городе России могут быть выделены специальные зоны КРТ, в границах которых развернутся сценарии, сильно напоминающие московский снос хрущёвок. Однако механизмы, прописанные в законе, по многим статьям отличаются от тех, что применялись в Москве, да и под бульдозеры могут попасть далеко не только хрущевки, но и другие категории жилого фонда.
Принятие этого закона в самом деле меняет существующую систему имущественно-правовых отношений: новые поправки создают механизмы лишения собственников их квартир даже в тех случаях, когда дом не признан аварийным. Критерии домов, которые могут быть реновированы (то есть, попросту снесены), будут определять в каждом регионе отдельно. Формальной причиной внесения неаварийного многоквартирного дома в расстрельный список может стать один из следующих признаков:
- дом имеет панельную конструкцию;
- дом имеет показатели износа крыш, стен и фундаментов, превышающие региональные нормативы;
- дом находится в ограниченно работоспособном техническом состоянии;
- отсутствуют какие-либо централизованные системы инженерно-технического обеспечения (то есть, к примеру, если жители дома не обеспечены горячей водой централизованно, а используют газовые колонки);
- капитальный ремонт дома обойдется бюджету слишком дорого (опять же – по оценке региональных властей).
Все эти критерии должны будут конкретизировать региональные или муниципальные власти.
Подготовка и принятие этого закона разделило экспертное сообщество на сторонников закона и его противников. И если доводы первых в целом ясны – новый закон позволит более кардинальными мерами решать накопившиеся проблемы советских микрорайонов, – то с основными аргументами вторых стоит разобраться более детально.
- Ключевая претензия противников реновации состоит в очевидном противоречии нового закона институту частной собственности, неприкосновенность которой гарантирует Конституция. Если прежде можно было принудительно расселять только ветхий и аварийный жилой фонд, то теперь это можно сделать и с вполне крепкими, ремонтопригодными зданиями. Жители многоквартирных домов, попавших в программу реновации, должны решить судьбу своих домов на собрании собственников. Собрание считается состоявшимся, если обеспечен кворум – 50% собственников. Дом будет снесен, если две трети собственников, принявших участие в голосовании, выскажется за снос. При минимальном кворуме получается, что судьбу дома решает треть собственников. А если представить случай, когда приватизированные квартиры составляют меньшую часть многоквартирного дома, то вполне может оказаться, что всего несколько собственников способны обречь на снос 100-квартирную хрущёвку даже в том случае, когда большинство жителей других квартир будет выступать за сохранение дома. Важно отметить, что собрание собственников должно быть проведено в течение месяца с момента принятия решения о включении территории а программу КРТ, причем региональная власть вправе сократить этот срок.
- Собственников, проголосовавших против сноса или не участвовавших в голосовании, будут выселять по решению суда. При этом взамен им предоставят квартиры, которые могут находиться в любой части города. Можно представить недовольство жителей, которых станут переселять из центральных районов, хорошо обеспеченных транспортом и социальной инфраструктурой, в дальние окраины без благоустройства и комфортного доступа к школам и поликлиникам.
- Существенный минус предлагаемого порядка проведения реновации – несоответствие выбора территорий решениям, заложенным в генеральных планах городов и правилах землепользования и застройки. Органы региональной власти или главы местных администраций вправе выбрать территории для осуществления КРТ без оглядки на эти градостроительные документы. Налицо нарушение разумной иерархичности принятия решений в деле стратегического развития городского пространства.
Помимо этих трех важных вопросов новый закон оставляет и ряд других поводов для беспокойства. Например, как будет гарантировано проведение публичных слушаний и общественных обсуждений по проектам комплексного развития территорий? Кто и как определяет, что такое «равноценность» жилья, предоставляемого жителям взамен изымаемого? Одной только жилой площадью список ценных параметров жилья не ограничивается. Что происходит с территорией и проживающими на ней горожанами в случае банкротства застройщика и перехода участков в собственность банку, который предоставил застройщику кредит?
Спорной является не только предлагаемая техника осуществления реновации, но и сама идеология этого грандиозного проекта. Дело в том, что разработанные механизмы заточены исключительно на «бульдозерные» преобразования – на реновацию через снос. Это поддержка большого строительного бизнеса, который за последние годы разросся до таких масштабов, что нуждается в постоянной поддержке и генерации искусственного спроса, который все активнее стимулируется мерами ипотечного кредитования.
Территории панельных микрорайонов действительно нуждаются в развитии, но снос – далеко не единственный и уж точно не самый безболезненный способ решения сложившихся проблем. Куда менее травматичны многочисленные инструменты т.н. гибкой реновации – перепланировка, активация пустырей и неэффективно используемых пространств, щадящее точечное уплотнение застройки, реконструкция зданий (включая разнообразные форматы надстройки, пристройки и расширения), капитальный ремонт, благоустройство и т.д. Все это не менее продуктивно позволяет достичь целей, которые декларируют авторы нового закона, но при этом позволяет бережно относиться к ресурсам пространства и интересам местных жителей, сохранить умеренную плотность населения и природно-экологические активы микрорайонов.
Увы, традиционный формат большого девелоперского бизнеса не привык работать с такими хирургически тонкими настройками, в постоянном контакте с сообществами местных жителей и без сотен тысяч новых квадратных метров жилья в графе с целевыми показателями. Закон о КРТ продемонстрировал интеллектуальную и управленческую капитуляцию: тотальный снос и новое строительство по привычным универсальным лекалам – дело куда более простое и привычное.
