Правило Буравчика в московской недвижимости
, 24 декабря, 2020 г.
Павел Гнилорыбов
директор креативного бюро «Архитрав», основатель и главный редактор проекта «Архитектурные излишества», специалист по исторической урбанистике

Из школьного курса физики многие помнят «правило буравчика», применяемое при изучении тока и магнитного поля. Но этот нехитрый закон применим и к московским квадратным метрам: если исключить центр города, а палец направить в сторону юго-запада, то стоимость жилья по часовой стрелке будет только уменьшаться. Очевидно, это обусловлено историей, транспортной, экономической и экологической составляющей московских округов. Давайте разбираться!

До революции, конечно, районы тоже делились на престижные и отдаленные, не столь дорогие. Достаточно высоко ценились Никитские улицы, Тверская, Поварская, район Арбата и Пречистенки. На Таганке и в Замоскворечье цены были поменьше. Окрестности Патриарших прудов не относились к совсем уж фешенебельным кварталам города.

Произошедшая в 1917 году революция формально уравняла районы, началась великая коммунальная эпопея, стартовало строительство рабочих поселков. Конечно, те или иные местности города считали хулиганскими и опасными, но с высоких трибун подобных речей не звучало. Московские власти старались хотя бы на словах поддерживать гомогенную среду.

Вторая реставрация капитализма в России в 1990-е годы привела к сложным процессам, которые и помогут применить пресловутое «правило буравчика». Стоимость жилья в ЦАО всегда будет высокой за счет положения округа, исторических достопримечательностей, близости Кремля и правительственных зданий.  Юго-Запад столицы – второй в сложившейся иерархии. Здесь никогда не открывали крупных промышленных предприятий, поэтому в округе много зелени. Район считается оплотом оппозиции и интеллигенции – достаточно посмотреть на результаты выборов в Мосгордуму или голосования за очередного мэра. В 1950-е годы ЮЗАО заселяли научно-техническими работниками, преподавателями МГУ и других вузов. Здесь большое количество домов в стиле сталинского ампира, свой театр, чем редко могут похвастаться другие округа.

Чуть дешевле Западный административный округ. Он формировался вокруг мощного луча Кутузовского проспекта, поглотил город Кунцево. Округ занимает высокие позиции за счет близости к элитным загородным дачам. На «ближней даче» в Волынском в 1930-1950-е годы жил Иосиф Сталин. Район выигрывает за счет близости Москва-реки и Сетуни, больших парков вроде Филевского, Строгинской поймы, наличия нескольких веток метро.

СЗАО повышает ценник все последние годы – вдоль Таганско-Краснопресненской ветки метрополитена созданы неплохие условия для комфортной жизни. Район «Щукинской» или «Октябрьского поля» вполне может конкурировать с некоторыми районами внутри ЦАО. Играет роль близость Серебряного бора. Кроме того, здесь тоже сильны позиции технической интеллигенции. Вокруг «Курчатника» (Курчатовского института) расположено множество научно-исследовательских организаций. В Северо-Западном округе реализованы многие ключевые жилые проекты 2000-х годов, например, знаменитые «Алые паруса».

Северный округ застраивался позже многих, дома у МКАДа здесь появились только в 1980-1990-е годы. Но на довольно высокую роль САО в иерархии московских районов влияет расположение вдоль главной дороги государственного значения – трассы на Петербург. В районе есть как престижные Сокол и Аэропорт, так и панельные вкрапления. Водная артерия – канал имени Москвы с недавно отреставрированным Северным Речным вокзалом.

СВАО держится за счет богатых исторических традиций – город в эту сторону вытянул еще Петр Великий, когда создавал здесь первые полки российской гвардии. Здесь, конечно, хватает и заводских территорий, нуждающихся в ревитализации, и других узлов напряженности, и не очень аккуратного выполнения программы реновации, но  именно на СВАО заканчивается «благополучный полумесяц» московских округов.

Для многих жителей территории ВАО, ЮВАО и ЮАО являются чем-то неизведанным и пугающим. Это видно по снобизму отдельных городских героев, — вспомним конфликт жителей Патриарших с представителями условного Восточного Бирюлева, недавнее довольно высокомерное интервью Анны Монгайт.  Да, эти районы развивались по-иному из-за большого количества промышленных предприятий, крупных очистных сооружений (Курьяновская станция, район Люблино, полностью построенный на старых полях аэрации). Вносит свою лепту Капотня с вечным символом – факелом Московского нефтеперерабатывающего завода.

Если приглядеться внимательнее, по количеству зеленых зон и достопримечательностей эти районы ничуть не уступают «западной» Москве, здесь расположены Битцевский лес, Царицыно, Кусково, Коломенское. Но некоторый «чумной» статус трех округов заметен и на карте городских велодорожек, и по расположению таких социологически обоснованных магазинов, как «Азбука вкуса».  Мы создаем стереотипы вокруг ВАО, ЮВАО и ЮАО, а рынок жилья эти домыслы подхватывает и довольно живо на них реагирует.