Ипотеку нужно выплачивать десятилетиями — но за это время ваша квартира может превратиться в жаркий ад. Застройщики не обязаны предупреждать покупателей о климатических рисках. Почему новостройка без кондиционера — это (не) норма и как выбирать жилье в эпоху климаткризиса — читайте в статье.
Норма есть, обязательств нет
Вы листаете красочные фотографии на сайте «Циан»: кухня-гостиная, панорамные окна, вид на юг — идеальная квартира для следующих тридцати лет жизни. Но на сайте не пишут, что в 2024 году Москва пережила самый теплый год за 245 лет метеонаблюдений — с тремя эпизодами «опасной аномальной жары». Панорамные окна на юг, которыми вас соблазняют рекламные объявления, — это тот самый климатический риск, о котором застройщик предпочитает молчать.
Молчать — не нарушение закона. Статья 3.1 закона о долевом строительстве перечисляет, что застройщик обязан раскрыть покупателю: разрешения на эксплуатацию, финансовую устойчивость проекта, класс энергоэффективности здания — но климатические риски и прогноз будущей жары в этот список не входят. При этом дом может даже соответствовать новейшим стандартам: в 2024–2025 годах Минстрой обновил ключевые нормативы — свод правил «Тепловая защита зданий» и «Строительная климатология». Проблема в другом: оба документа регулируют в первую очередь теплопотери зимой, а не защиту от перегрева летом.
Формальная норма на летнюю жару существует: ГОСТ 30494-2011 допускает нагрев квартиры не более чем до 28°C. Но механизма, который удерживает температуру в этих пределах, нет: установка кондиционеров обязательна только в некоторых общественных зданиях, не в типовом жилье.
На островах тепла
В мегаполисе волны жары пережить гораздо труднее, чем за городом. И причина тому — городской остров тепла. Асфальт и бетон впитывают в себя солнечное тепло и возвращают его в атмосферу ночью, а когда зелени вокруг мало, растения не справляются эффективно охлаждать воздух. Тем временем транспорт, жилые дома и предприятия постоянно выделяют дополнительное тепло. В итоге над городом образуется тепловой купол.
Читайте дальше: Спасает ли озеленение от тепловых волн в городах?
Ученые РУДН, МГУ и их немецкие коллеги выяснили, что среднегодовая температура в Москве превышает показатели области на 2°C, а в отдельные дни разница достигает 10°C. Причем эффект влияет на всю столицу, а не только на зоны самой плотной застройки: тепло от центральных кварталов переносится воздушными потоками на окраины и накапливается в масштабе всего города.
Отдельное диссертационное исследование МГУ по спутниковым снимкам за 2000–2020 годы подтверждает: средняя интенсивность поверхностного острова тепла в Москве — 2,6°C, а пик приходится на июнь, когда разница с областью достигает 4,3°C.
И все же окраины продуваются лучше, а зеленые пригороды охлаждаются быстрее. Иначе говоря, квартира в многоэтажном квартале в центре мегаполиса летом заведомо горячее, чем такая же квартира на окраине рядом с парком — и эта разница видна из космоса.
Гайд по выбору квартиры
До тех пор, пока климатические риски на российском рынке жилья не учитываются, лучшее, что может сделать покупатель, это защитить себя сам. Вот что реально можно проверить до подписания договора:
Ориентация окон. Южная и западная стороны нагреваются сильнее всего, особенно на верхних этажах.
Тип застройки вокруг. Плотные многоэтажные кварталы в центре создают более выраженный остров тепла, чем малоэтажная застройка возле лесопарков.
Инфраструктура для кондиционера. Внимательно изучите проектную декларацию и уточните, предусмотрено ли место и отдельная силовая линия для внешнего блока на фасаде.
Зелень вокруг дома. Деревья снижают температуру воздуха эффективнее, чем принято думать: по данным кембриджского обзорного исследования, в 83% из 110 изученных городов озеленение помогло опустить пиковую летнюю температуру ниже 26°C. Но поверхность зданий лучше всего охлаждают высокие деревья, тень от которых падает на стены. Поэтому ищите взрослые деревья со стороны фасада — или панорамных окон — а не просто двор с газоном.
Возраст проекта. Дом, спроектированный до 2024 года, скорее всего, построен по устаревшим климатическим нормам.
Цвет крыши и фасада. Чем светлее эти поверхности, тем больше они будут отражать солнечных лучей — и тем меньше дом будет нагреваться.
Волны жары — не единственная угроза, о которой стоит думать на горизонте 20–30 лет. По оценкам Росгидромета, москвичам стоит опасаться также ливневых паводков и подтоплений и ухудшения качества воздуха. Это значит, что нужно обращать внимание на рельеф местности, качество ливневой канализации в районе и историю подтоплений.
Проект «Гриниум» составил карту подтоплений Москвы по историческим и прогнозным данным за 2025 год, разделив территорию на категории риска — этой картой можно пользоваться при выборе района. Другой источник информации — публичная кадастровая карта затопляемых участков по всей России, а при желании можно заказать и платную справку на «Госуслугах» о статусе участка. Качество воздуха легко оценить онлайн в реальном времени: как на сайте «Мосэкомониторинга», так и по независимой карте (на которой обобщены данные с метеостанций по всему миру).
Неоценимые риски
Установить кондиционер в мае стоит на 20–30% дешевле, чем в июле, когда он реально нужен, а ожидание мастеров в пик жары растягивается до трех недель. Климатический риск устроен так же: дешевле думать о нем заранее, но задумываются обычно тогда, когда уже поздно.
Но даже если вы чего-то не успели учесть, не стоит слишком пугаться. В среднем россияне закрывают ипотеку не за 30 лет, а втрое раньше. И тот самый южный фасад с панорамными окнами придется терпеть не всю жизнь — а ровно столько, сколько нужно, чтобы понять, удачной ли оказалась покупка.
Автор: Екатерина Доильницына